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地王潮襲來,太原房價咋走?



中秋小長假前一天,太原史上最貴地王的橫空出世,打破瞭太原土地市場的寧靜。這個總價高達34.228億元的新晉地王,引來業界一片驚呼,媒體一片爆炒。
盡管依舊艱難地背負著巨大體量庫存,但在被稱為中國有史以來地王最密集的2016年,太原樓市也不甘示弱在年內二三季度,接二連三有新拍地塊攀登上“地王”之巔。
一半是海水,一半是火焰;一面是十萬火急地去庫存,一面是連創新高的土地成交額……矛盾交織中的太原樓市下一步該怎麼走?太原房價未來會不會漲?


去庫存與地王潮的糾結


今年房地產的主題是“去庫存”,但迄今為止,中國房地產市場的表現似乎完全背離瞭這個主題:一邊是庫存高企的三四線城市成色不足;另一邊是根本不存在庫存之憂的一二線城市利用政策刺激,又開啟瞭一輪輪令人瞠目結舌的牛市行情。
今年一季度,山西省統計局發佈數據:2015年,山西商品房待售面積同比增長近三成,總量創歷史新高,樓市去庫存壓力進一步加大。深陷巨量庫存之憂的太原樓市,彌漫著恐懼與沉重的硝煙。
事實上,早在2014年以來,太原商品房市場的庫存量和去化周期就開始持續飆高。從2014年11月到2015年11月,太原市商品住宅的供應量為570多萬平方米,成交量隻有360萬平方米。2016年的太原樓市,“去庫存”已箭在弦上、不得不發。
降房價、降首付款、稅費減免、財政補貼、“零首付”……盡管政府部門和各界業內人士千方百計為太原樓市如何去庫存“把脈開方”,但越來越多的地王和土地成交量讓去庫存的壓力成倍增大。
今年5月,太原土地市場風起雲湧。據統計,土地成交面積7.28萬平方米,環比上漲214.2%;8月,太原土地市場的供應面積為78.04萬平方米,環比上漲375.8%;土地成交面積為18.75萬平方米,土地供應又創新高。
瘋狂的土地也在不斷刷新太原新晉“地王”榜單:今年5月,融創以18.7億元、5432元/平方米的樓面價,刷新太原地王地標。隨後不到一周內,萬科以10.2億元、3918元/平方米的樓面價,刷新區域板塊最高樓面價;8月,省人民醫院以4.406億元的價格搶到地塊,樓面價達8075元/平方米的太原新地王就此誕生;9月,華潤舉出34.228億元的高價,風光贏取師院舊址地王,折合樓面價高達7223.63元/平方米,溢價率53.49%。
在大刀闊斧去庫存的背景下,太原地塊高價成交頻現,且樓面價遠遠高於周邊市場價格。有人認為,通過成本核算,最終入市項目均在萬元以上,這是否預示著太原房價將進入萬元時代?以目前形勢看,房價持續上漲似乎已是必然。
太原未來房價怎麼走,讓很多人細思極恐……


房價穩中有升是必然


近期,全國主要城市房價收入比排名走紅網絡,這份由上海易居房地產研究院發佈的2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示:深圳、上海、北京分別以27.7、20.8、18.1的比值排名全國第三,而太原市的房價收入比為12.2,位列全國第六。
業內人士認為,全國房價收入比保持在6-7左右屬合理區間,由此看來,太原市12.2的房價收入比不僅高於合理區間,同時也高於35個大中城市的平均值,其全國第六的排名甚至還高於廣州、天津、南京和杭州等一二線城市。
而根據中國房地產指數系統百城價格指數顯示,今年7月,太原商品房住宅價格為7422元/平方米。而據易居營銷山西分公司監控數據顯示:8月,太原市商品房住宅成交均價8867元/平方米,環比上漲1.01%。
事實上,能夠對房價形成真正支撐的,仍然是土地供應和未來新房供應。在太原樓市土地火熱與新房成交量齊齊飄紅的當下,在太原高樓面價頻現和庫存量巨大的現狀面前,太原房價會呈現出怎樣的走勢?
對於房價的未來表現,在近日召開的2016年太原市第14屆大型房地產交易展示會高峰論壇上,各路地產界大咖展開高峰對決與智慧碰撞。在論壇現場,山西省房地產業協會會長於世瑋印證瞭坊間對於房價上漲的猜想,他認為,太原市的房價收入比位居其他中部五省之後。近幾年來,太原市房地產市場總體發展平穩,並未出現大起大落。盡管目前肩負去庫存重壓,但今年以來,太原住房銷售大幅增長,遠超預期,漲幅同比達到60%左右。結合太原市今年遠高於全省增幅和全國平均水平的GDP數據,未來太原房價穩中有升是大概率事件。
山西房地產商會會長、山西智誠房地產開發有限公司董事長郭尚文認為,從目前太原市商品房均價來看,單價超過萬元以上的樓盤已為數不少。但總體來講,2016年全國的房地產市場在普遍上揚的情況下,唯有太原市住宅價格漲幅微小,盡管如此,庫存壓力依舊巨大。“去庫存作為太原樓市今後幾年的主要任務,政府在今年出臺7條去庫存政策,鼓勵房地產企業適當降低住房價格;而為瞭去庫存,9月23日還將專門舉辦為期三天的2016年太原市第14屆大型房地產交易展示會,一系列措施都是為瞭在購房者和房企之間搭建互動交流平臺,多方位化解庫存。”
“從八年前5、6千元的均價,到目前的7422元,太原住宅價格漲幅並不大。隨著今年 地王 潮水般湧現和城市配套設施的不斷完善,未來的價格至少有5%的漲幅。”太原市房地產業協會會長程紹華認為。


各種配套是決定房價的關鍵


“在太原,以長風街為中心的南城價格約8000元到9000元左右,萬柏林區7000多元,尖草坪區均價6000多元,7422元是平均三個區域的綜合價格。”郭尚文認為,除瞭成本,地段、區域及樓盤配套始終是決定房價的關鍵。好地段和好配套的房子,不僅不會有去庫存的壓力,反而會供不應求。
今年8月,太原樓市熱鬧非凡。據統計,大約超10個樓盤進行開盤加推。讓人吃驚的是,老牌豪宅星河灣全城熱銷,銷售面積和金額雙雙奪冠;雖然萬科金域藍灣、紫郡開盤熱銷後略有下滑,但四盤聯發的萬科依舊賺得缽滿盆溢……
盡管庫存之憂依舊是懸在每一個地產商頭頂的達摩斯之劍,但從易居中國太原分公司提供的數據來看,萬科、恒大、富力組成的第一集團軍依舊是太原樓市最大贏傢。品牌地產商熱火朝天的熱銷,不得不讓積壓大量庫存的地產商思考:學區房、生活設施配套和交通出行是否便利,不僅是老百姓買房優先考慮的三大要素,更是地產商開發項目時必須面對的問題。
最早在太原北城落子的富力地產曾讓很多人質疑,當時的北城偏遠落後,缺車少路,十年後,環路讓整個區域人居水平大幅提升。
在第14屆房地產交易展示會論壇現場,太原富力城房地產開發有限公司副總王建剛認為,幾年前,買房子還流行李嘉誠的地段名言,但是現在,人們要綜合考量,衣食住行和教育資源是否全部齊全,才會居住或投資。“尤其是全力配置教育資源是當下房企的重要戰略。”
中車置業副總楚偉平認為,南移西進、北展東擴的新太原藍圖已初具雛形,加上地鐵建設、重構城市框架,催生新的黃金都市圈。在這些區域,區域服務功能更新升級,地塊價值跨級躍升,即使是在老城區,也可因此而成為太原最宜居最中心的區域,而在這些配套齊全的區域,房價上漲是必然趨勢。


太原樓市土地供應量和住房交易量8月雙漲


本報太原9月21日訊(首席記者 郝薇)9月21日,記者從易居中國太原公司瞭解到,在全國房地產市場一片火爆的背景下,今年8月,太原房地產市場的土地供應量和住房交易量也雙雙同步上漲。
據易居中國太原公司統計數據顯示:8月,太原市共有四宗土地成交,其中SP-1626地塊成交價格為44060萬元,樓面價8075.51元/平方米,溢價率48%,遠超融創在理工大南區土地均價,成為當月太原新的均價地王;太原市場土地供應面積為78.04萬平方米,環比上漲375.8%;土地成交面積為18.65萬平方米,土地供應創下今年新高。
8月,太原市商品住宅成交大幅攀升,新增供應面積40.25萬平方米,環比下降7.3%,同比上漲131.2%;成交面積為52.16萬平方米,環比上漲20.1%,同比上漲107.2%。8月,商品房成交均價8867元/平方米,環比上漲1.01%,受新項目加推影響,本月成交均價持續攀升,商品房住宅市場共成交57.16萬平方米,成交套數為5127套,成交總金額50.68億元。



從成交情況來看,小店區成交排行第一,萬柏林區排行第二,晉源區排行第三。尖草坪成交價格較低,迎澤區與杏花嶺區因人多地少而導致交易量日趨減少。
易居中國太原公司負責人表示,從本月成交戶型分佈配比來看,三居比例占比達57%,兩居三居總占比90%;三居取代兩居成為市民首選,說明市民在購房越來越趨於理性;從成交面積段來看,80-100 、120-150 占比最大,占總成交面積的61%,該面積區間段最受市民追捧。
本報首席記者 郝薇



(原標題:地王潮襲來,太原房價咋走?)



本文來源:山西新聞網-山西經濟日報

責任編輯:王曉易_NE0011















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